STEIGENDE ZINSEN – WAS BEDEUTET DAS FÜR DEN IMMOBILIENKAUF?

Es war zu erwarten und doch haben die gestiegenen Zinsen viele Pläne durchkreuzt. Manch Hausbau stockt, die Anschlussfinanzierung wird zur Last und der Immobilienmarkt ruckelt. Aber auch auf der Anlageseite gibt es nicht nur Gewinner in dieser Zeit.

Warum gibt es steigende Zinsen?

Die Zentralbanken steuern mit ihren Leitzinsen die Entwicklung von Bau-, Kredit- und Sparzinsen und aktivieren damit auch die Wirtschaft. Günstige Zinsen führen zu mehr Kreditvergabe und Konsum. Die Inflation steigt. Umgekehrt führen höhere Zinsen zu einem erhöhten Sparverhalten. Das bremst das Wirtschaftswachstum und die Inflation sinkt.

Welche Auswirkungen haben Zinserhöhungen?

Höhere Zinsen verleihen Anleihen mehr Attraktivität. Plötzlich werden sie wieder zu einer Alternative zu Aktien. Der Schein trügt aber, denn Anleihen im Bestand verlieren aufgrund gestiegener Alternativen an Reiz und Kurs. Auch für die Bauherren sind Zinserhöhungen unglücklich. Da sich die Bauzinsen verteuern, müssen sie mehr Geld aufbringen, um ihre Immobilie zu finanzieren. Gleichzeitig wird es für Staaten teurer, Schulden aufzunehmen, wenn die Renditen von Staatsanleihen steigen. Insbesondere für Länder mit einer sehr großen Schuldenlast wird eine Finanzierung schwierig.

Was bedeuten die gestiegenen Zinsen für Ihren Immobilienkauf?

Zuerst einmal heißt es annehmen und akzeptieren, denn die Zinsen sind da. Die gestiegenen Immobilienzinsen treffen Immobilienbesitzer in unterschiedlichsten Lebenslagen, aber für alle wird es teurer.

In der Finanzplanung liegt der Blick auf der verfügbaren Liquidität sowie der Vermögensentwicklung des Kunden. Bei dem Wunsch nach einer Immobilie stellt sich meist die Frage nach der Finanzierbarkeit. Zur Veranschaulichung zeigen wir das Verhalten von Zins und Tilgung einmal schwarz auf weiß bei einer exemplarischen Darlehenssumme von 500.000 €:
Steigenden Raten aufgrund steigender Zinsen bei gleichbleibender Tilgung:

Der anfängliche Tilgungssatz ist der gleiche, aber durch das gestiegene Zinsniveau steigt der anfängliche Zinsbetrag und damit auch die monatliche Belastung wesentlich.

Was ist zu beachten, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten oder besitzen?

Überlegungen vor dem Immobilienkauf

Viele junge Familien planen das Eigenheim und möchten gern in Ihren eigenen vier Wänden wohnen. Hier wird oft die Kreditrate mit der Miete verglichen. Die Annuität, also die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung, macht einen deutlichen Sprung bei steigenden Zinsen. Dieser muss finanzierbar sein. Alternativ muss die Tilgung reduziert werden, was allerdings bedeutet, dass sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Rückzahlung verlängert.

Darüber hinaus gibt es aber beim Wechsel von der Mietwohnung in die eigene Immobilie noch weitere Punkte zu beachten, die zu einer finanziellen Belastung werden können, wie zum Beispiel Renovierungen oder Sanierungen.

Gerade bei steigenden Zinsen sollte die Anschlussfinanzierung frühzeitig mitbedacht werden. Die meisten Darlehensverträge werden mit einer Zinsbindung von zehn bis 20 Jahren abgeschlossen, danach muss der Restkredit neu verhandelt (prolongiert) werden. Doch wer einmal zu einem Zinssatz von 1 % sein Darlehen abgeschlossen hat und nach 10 Jahren auf einmal 5 % zahlen muss, hat eine deutlich höhere Belastung, wie das Beispiel oben zeigt. Um dem vorzubeugen, gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Ein Forward-Darlehen abwägen

Zum Ende der Zinsbindung, etwa ein oder zwei (bis maximal fünf) Jahre vor Auslauf der Vereinbarung, kann es sinnvoll sein, sich über eine Anschlussfinanzierung Gedanken zu machen. Mit einem Forward-Darlehen kann der aktuelle Zins bereits für die Zukunft gesichert werden. Ein Aufschlag im Zins macht dies möglich. Die Grundlage für eine solche Entscheidung bildet aber die eigene Meinung zum Zinsmarkt der nächsten Jahre.

Sondertilgungen nutzen

Schon bei Abschluss des Immobilienkredites können Sondertilgungen – häufig optional – vereinbart werden. Eine sehr sinnvolle Möglichkeit, da sich zusätzliche Liquidität in Form von Schenkungen, Privatdarlehen oder aus dem Verkauf alternativer Anlagen ergeben kann, die dann in das Darlehen fließen. Das führt dazu, dass die Immobilie deutlich schneller entschuldet wird bzw. die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung geringer ist.

Mieten statt Kaufen

Für manch einen ist ein Mietobjekt die bessere Option. Denn wer sich heute eine Immobilie kauft, sollte das Ziel haben, diese auch bis zum Ruhestand bezahlt zu haben, weil die Rente in der Regel geringer ist als das aktuelle Nettoeinkommen. Ob das Mieten eine bessere Lösung ist, muss individuell geprüft werden.

Auswirkungen für Immobilieninvestoren

Hier hat es viele hart getroffen, da neben den Zinsen auch die Baupreise gestiegen sind. Auch die vorweg genannten Themen der Finanzierbarkeit von Eigentum auf der Käuferseite schlagen auf die Bauträger durch, denn nicht mehr jeder Preis wird gezahlt. Die Suche nach einer Lösung ist vielschichtig.

• Der Druck bestehende Grundstücke zu bebauen wächst, da die Finanzierung in Summe deutlich mehr kostet und dem keine Einnahmen entgegenstehen. Hier ist die Ideallösung ein Bauprojekt mit planbaren Baupreisen, was später verkauft oder vermietet wird.
• Alternativ bietet manchmal aber auch der Verkauf eines solchen Grundstücks mit bestehendem Baurecht eine gute Alternative, um Liquidität für andere Projekte zu schaffen.
• Je nach Projektvorhaben sind Finanzierungsformen und -laufzeiten speziell abzustimmen. Auch hier hat aber die Bereitschaft der Banken deutlich abgenommen und die Anforderungen ans Eigenkapital sind gestiegen.

Die wichtigste Voraussetzung ist aber, dass die Lösungen auf die ganz persönlichen Wünsche abgestimmt sind. Wie ist es bei Ihnen? Sind Sie hier gut aufgestellt und vorbereitet? Gern werfen wir gemeinsam mit Ihnen einen Blick in Ihre Zukunft.

Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gern!

Katrin Pätzke

Financial Planner
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Tel. +49 40 30217-5534

Christian Hirschbolz

Certified Financial Planner (CFP)
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Tel. +49 89 2395-2022

Jörg Felix Witte

Certified Foundation and Estate Planner (CFEP)
Joerg.witte@donner-reuschel.de
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