Geerbte Immobilie: Was tun mit dem Haus der Eltern?

Das Elternhaus erben

Eine Immobilie zu erben, klingt erstmal gut. Das Elternhaus zu erben ist jedoch oft mit gemischten Gefühlen verbunden. Es ist ein Ort voller Erinnerungen und Emotionen, aber auch eine hohe finanzielle Verantwortung. Wenn Sie sich fragen, was Sie mit Ihrer geerbten Immobilie tun sollen, stehen Ihnen grundsätzlich drei Optionen zur Verfügung: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Jede dieser Möglichkeiten hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, die es sorgfältig und ganz individuell abzuwägen gilt.

Herausforderung Erbengemeinschaft

Darüber hinaus kann diese Entscheidung oft nicht allein getroffen werden. Wenn die Immobilie gemeinschaftlich geerbt wird, müssen sich alle Erben abstimmen und eine gemeinsame Lösung finden.
Dabei ist die größte Hürde, dass Immobilien in der Regel nur schwer teilbar sind. Oft ist der Verkauf die naheliegendste Lösung, um den Wert der Immobilie gerecht unter den Erben aufzuteilen. Vielleicht ist die Erbengemeinschaft sich aber auch einig und möchte das Objekt vermieten, um regelmäßige Erträge zu erzielen. Alternativ kommt es in der Praxis auch häufig vor, dass ein Erbe die finanziellen Mittel hat und die anderen auszahlt, um die Immobilie selbst zu nutzen oder allein zu bewirtschaften.

Zu beachten ist auch, dass mit der geerbten Immobilie möglicherweise bestehende Schulden übernommen werden müssen. Dies kann die finanzielle Belastung erhöhen und sollte bei der Entscheidung berücksichtigt werden.

Sanierungspflicht der Immobilie beachten

Bei einem Eigentümerwechsel entsteht zudem eine Sanierungspflicht gemäß GEG (Gebäudeenergiegesetz) für Ein- und Zweifamilienhäuser. Dies betrifft vor allem ältere Häuser mit schlechten Energiewerten. Eine energetische Sanierung muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Übergang vorgenommen werden. Dies kann sowohl bei einer Selbstnutzung oder Vermietung, als auch bei einem stockenden Verkauf zusätzliche Kosten verursachen.

Geerbte Immobilie selbst nutzen

Das Elternhaus selbst zu bewohnen, kann eine wunderbare Möglichkeit sein, die Familiengeschichte weiterzuführen und die emotionale Verbindung aufrecht zu erhalten. Zudem kann ein Einzug Erbschaftsteuern sparen, zumindest als Ehepartner oder Kind als Erbe. Steuerlich privilegierte Hinterbliebene müssen die Immobilie jedoch nach dem Erbfall mindestens 10 Jahre bewohnen. Und auch der Einzug ist zeitlich geregelt, denn er muss binnen 6 Monaten erfolgen. Es ist gut zu überdenken, ob und welche Renovierungen nötig sind, und welche Kosten damit verbunden sind. Außerdem sind die laufenden Kosten, wie Versicherungen, Grundsteuern etc. mit der aktuellen Wohnsituation und den finanziellen Mitteln abzuwägen. Die wahrscheinlich entscheidendste Frage ist aber, ob das Haus zum aktuellen Lebensstil und den zukünftigen Plänen passt.

Geerbte Immobilien vermieten

Die Vermietung der geerbten Immobilie kann eine attraktive Option sein, um regelmäßigen Einnahmen zu erzielen und das Erbe langfristig zu nutzen. Diese Entscheidung bietet jedoch sowohl Vorteile als auch Herausforderungen, die sorgfältig abgewogen werden sollten.

• Durch die Vermietung fließen kontinuierliche Mieteinnahmen, die einen regelmäßigen Liquiditätsfluss darstellen können. Gleichzeitig bedeutet Vermietung auch einen gewissen Verwaltungsaufwand. Sie müssen sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmern, Mietverträge verwalten und eventuell auch Mieteranfragen und -probleme lösen. Alternativ können Sie einen professionellen Verwalter engagieren, der diese Aufgaben übernimmt, was jedoch zusätzliche Kosten verursacht.
• Wenn die Immobilie von mehreren Erben gemeinsam geerbt wurde, sollten Sie über die Rechtsform der Erbengemeinschaft nachdenken. Eine Möglichkeit ist die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), um die Vermietung und Verwaltung der Immobilie zu organisieren. Eine GbR kann die Entscheidungsfindung und Verwaltung vereinfachen, erfordert jedoch eine gemeinsame Steuererklärung und klare Absprachen unter den Erben bzw. Gesellschaftern.
• Die Instandhaltung und regelmäßige Renovierung der Immobilie sind essenziell, um den Wert zu erhalten und attraktive Mietpreise erzielen zu können. Dieser Aspekt darf nicht unterschätzt werden, da er sowohl Zeit als auch finanzielle Ressourcen in Anspruch nimmt.
• Ein wichtiger steuerlicher Aspekt bei der Vermietung einer geerbten Immobilie ist die Möglichkeit, Kosten abzusetzen. Allerdings werden die Abschreibungen der Immobilie in Höhe und Laufzeit vom Erblasser übernommen. Dies bedeutet, dass je nach Alter und Zustand der Immobilie möglicherweise nur noch begrenzte Abschreibungsmöglichkeiten bestehen. In einigen Fällen kann es sogar sein, dass keine Abschreibungen mehr möglich sind. Daher kann es aus steuerlichen Gründen eher sinnvoll sein, in eine neue Immobilie zu investieren, um von den vollen Abschreibungsvorteilen zu profitieren.

Geerbte Immobilie verkaufen

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann eine sinnvolle Entscheidung sein, wenn man das Haus nicht selbst nutzen möchte und auch die Herausforderungen einer Vermietung scheut. Ein Verkauf bietet zudem die Möglichkeit, die Erbengemeinschaft aufzulösen und den Erlös gerecht unter den Erben aufzuteilen. Doch bevor man diesen Schritt geht, gibt es einige wichtige Fragen zu klären und folgende Faktoren zu berücksichtigen.

Wann lohnt es sich, die Immobilie zu verkaufen?

Der Verkauf lohnt sich besonders, wenn die Immobilie nicht in den eigenen Lebensplan passt oder der Aufwand für die Verwaltung und die Instandhaltung zu hoch wäre. Auch wenn die Immobilie sich in einem Markt mit hohen Verkaufspreisen befindet, kann dies ein guter Zeitpunkt sein, um von einem Verkauf zu profitieren.

Wie geht man am besten beim Verkauf vor?

• Wert der Immobilie ermitteln: Bevor Sie die Immobilie auf den Markt bringen, sollten Sie eine professionelle Bewertung durchführen lassen, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln. Dies kann durch einen Gutachter oder Immobilienmakler erfolgen.
• Verkaufsstrategie entwickeln: Überlegen Sie, ob Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen oder einen Immobilienmakler beauftragen möchten. Ein Makler kann den Verkaufsprozess erleichtern und durch sein Netzwerk potenzielle Käufer schneller erreichen.
• Steuern und rechtliche Aspekte: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie fallen verschiedene Steuern an, darunter die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft wird. Es ist wichtig, sich frühzeitig über die steuerlichen Implikationen zu informieren und gegebenenfalls einen Steuerberater hinzuzuziehen.
• Vorbereitung der Immobilie: Präsentieren Sie die Immobilie in bestem Licht. Kleine Renovierungen oder Schönheitsreparaturen können den Verkaufspreis erheblich steigern. Achten Sie darauf, dass alle notwendigen Dokumente, wie Grundbuchauszüge und Energieausweise, vollständig und aktuell sind.

Immobilien erben: Welche Steuern sind beim Verkauf zu zahlen?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können verschiedene Steuern anfallen. Dazu gehört die Erbschaftssteuer, die bereits bei der Übertragung des Eigentums berücksichtigt wurde. Wichtig zu beachten ist auch die Spekulationssteuer, die erhoben wird, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb durch den Erblasser verkauft wird. Diese Steuer entfällt jedoch, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde.

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann eine beträchtliche Summe freisetzen. Dieses Kapital kann dann anderweitig investiert werden, um möglicherweise eine bessere Rendite zu erzielen. Alternativ kann der Erlös auch genutzt werden, um eine andere Immobilie in passenderer Lage und Größe zu erwerben.

Manchmal ist die Entscheidung über das geerbte Elternhaus aber auch nicht völlig frei zu treffen, da Erbschaftssteuer gezahlt werden muss. Wenn außerhalb der Immobilie nicht genügend liquide Mittel zur Verfügung stehen, um diese Steuer zu begleichen, kann ein Verkauf der Immobilie die einzige Lösung sein. Es ist daher wichtig, sich frühzeitig über die steuerlichen Verpflichtungen im Klaren zu sein und mögliche finanzielle Engpässe zu berücksichtigen.

Ein Testament vermeidet Konflikte

Auch eine rechtzeitige Überlegung, was mit dem Elternhaus nach dem Todesfall geschehen soll, kann viele Konflikte vermeiden. Es ist ratsam, sich bereits zu Lebzeiten mit den potenziellen Erben abzustimmen. Gerade wenn es mehrere Kinder gibt, hat möglicherweise eines ein besonderes Interesse an der Immobilie, während ein anderes lieber andere Vermögensgegenstände übernehmen würde. Durch eine zielgerichtete Regelung im Testament können solche Präferenzen berücksichtigt werden, was zu einer fairen und einvernehmlichen Verteilung des Erbes beiträgt. Eine klare Kommunikation und Planung kann so sicherstellen, dass der letzte Wille des Erblassers respektiert wird und die Erben zufrieden sind.

Egal, für welche Option Sie sich entscheiden, es ist wichtig, dass die Entscheidung gut durchdacht und auf Ihre individuellen Bedürfnisse und Ziele abgestimmt ist. Eine geerbte Immobilie bietet viele Möglichkeiten, sowohl emotional als auch finanziell. Bei allen Überlegungen ist zu vermeiden, dass es zu langen Leerständen kommt. Nutzen Sie die Gelegenheit, sich umfassend zu informieren und professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie die für sich und Ihre Familie beste Entscheidung treffen und das Erbe Ihrer Eltern in ihrem Sinne weiterführen. Kontaktieren Sie uns gern, um gemeinsam Ihren persönlichen Weg zu finden.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht! 

Katrin Pätzke

Financial Planner, DONNER & REUSCHEL
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