Mit Immobilien in die Zukunft

Machen Sie Ihren Immobilienbestand fit für die Zukunft

Inflation, gestiegene Immobilienwerte, wachsende Zinsen und Kosten – Immobilieneigentümer sehen sich mit einigen Fragezeichen konfrontiert. Wir geben Antworten aus unserer Beratungspraxis und zeigen Ihnen, wie Sie Ihren Immobilienbestand einfach und sicher fit für die Zukunft machen.

Seit gut zehn Jahren können wir uns über günstige Finanzierungsbedingungen und steigende Immobilienpreise freuen. Doch als ich letzte Woche auf dem Weg ins Büro durch München-Schwabing gegangen bin, haben sich auf dem Bürgersteig zwei Passanten darüber unterhalten, dass ja nun die Zinsen steigen und dass Immobilienkäufer in der Nachbarschaft schon erste Schwierigkeiten mit der Finanzierung hätten. Hier mag auch die Hoffnung zum Ausdruck kommen, dass die hohen Wohnungspreissteigerungen endlich ein Ende finden. Möglicherweise um dann selbst zu vernünftigen Preisen eine Immobilie kaufen zu können. Der Weg bis dahin dürfte aber gerade in den Top-Lagen leider noch etwas weiter sein.

Zunahme von Kosten und Unsicherheiten bei Immobilien

Zusätzlich steigen die Baukosten für Immobilien als Nach- und Nebenwirkung der Pandemie. Das verteuert Bauprojekte nicht nur, es erschwert auch die Planung von Neubauten und Sanierungen. Sollte der Zustand der Kostensteigerungen und Unsicherheiten anhalten – zum Beispiel wegen weiterer politischer Eingriffe vor dem Hintergrund von Wohnungsknappheit oder Energieeffizienz – kann auch die Bautätigkeit nachhaltig zurückgehen. Das in der Folge knappere Angebot würde mindestens stützend auf die Immobilienpreise einwirken.
Dabei ist allerdings eine differenzierte Betrachtung angebracht. Nicht überall herrscht Wohnungs- oder Angebotsknappheit. Und bei gewerblichen Flächen bestehen nach wie vor Unsicherheiten über den mittel- und langfristigen Bedarf, zum Beispiel im Zuge moderner Arbeitsplatzmodelle oder der Transformation des stationären Einzelhandels. Dabei werden Toplagen – wie immer – relativ wenig betroffen sein. Randlagen und strukturschwache Gegenden stehen vor größeren Herausforderungen.

Risiken bei Immobilien minimieren

Checkliste

Sind Sie mit Ihrem Immobilienvermögen gut für die Zukunft aufgestellt?

1. Meine Immobilie(n) sind professionell verwaltet, gut instandgehalten und
   verfügen über eine zukunftsfähige Ausstattung (z.B. Heizung).
2. Meine Immobilie(n) befinden sich an guten, zukunftsfähigen Standorten.
3. Meine Immobilie(n) sind schuldenfrei oder zum Ende der Zinsbindung
   soweit entschuldet, dass mir höhere Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung nichts anhaben können.
4. Meine Immobilie(n) sind zum geplanten Ruhestand entschuldet und tragen
   dann zu meiner finanziellen Absicherung bei.
5. Meine Vermögensnachfolge ist klar geregelt und ich kenne den
   Liquiditätsbedarf im Erbfall (Steuer, Abfindungen). Die dafür nötigen Mittel sind
   vorhanden.

Sind Fremdfinanzierungen bei Ihrem Immobilienbestand vorhanden, lohnt wegen des bereits erwähnten Zinsanstiegs aktuell ein genauerer Blick. Denn das erreichte niedrige Zinsniveau erzeugt neue Risiken. In der Vergangenheit waren steigende Kosten durch einträgliche Mieten kompensierbar. Davon kann heute nicht mehr ohne weiteres ausgegangen werden. Liegt die Mietrendite einer Immobilie vor Steuer zum Beispiel bei rd. 2,5 % p.a., bleiben davon nach Steuern und Kosten jährlich 1,5 % bis 2,0 % übrig. Daraus ist beispielsweise eine 60 %-Finanzierung mit 1 % Zins p.a. und 2 % jährlicher Anfangstilgung bedienbar. Bereits durch den Zinsanstieg dieses Jahres auf rund 4 % p.a. entstehen aber laufende Liquiditätsunterdeckungen.

Chance für eine Portfoliobereinigung bei Immobilien

In der Konsequenz empfehlen wir, Immobilien-Neuerwerbe genau zu planen und Zinssicherungen für bestehende Finanzierungen zu prüfen. Hier kommen Forward-Darlehen und im Einzelfall auch Bausparverträge in Betracht. Bei größeren Finanzierungsvolumen kann über Zins-Futures auch sehr individuell und flexibel abgesichert werden.

Daneben sollten vorhandene Immobilien gerade jetzt einer kritischen Prüfung unterzogen werden. Damit können Sie sich für möglicherweise schwierigere Rahmenbedingungen in der Zukunft optimal aufstellen und die heute guten Bedingungen am Immobilienmarkt ggf. für eine Portfoliobereinigung nutzen. Die demografische Struktur und die Einwohnerentwicklung am jeweiligen Standort lassen sich leicht ermitteln und haben gleichzeitig erheblichen Einfluss auf die künftige Wert- und Mietentwicklung Ihrer Immobilie. Daneben sind Ausstattung und baulicher Zustand des Objektes für eine qualifizierte Einschätzung der Immobilie einzubeziehen.

Veränderte Bedingungen bei der Nachfolgeplanung bei Immobilienbesitz

Auch im Hinblick auf eine sinnvolle Regelung für die Nachfolge sind die veränderten Rahmenbedingungen bemerkbar. Denn der Erbfall erzeugt gerade bei Immobilienbesitz Liquiditätsbedarf durch notwendige Abfindungen oder im Rahmen einer gewünschten, angemessenen Vermögensverteilung und nicht zuletzt wegen anfallender Erbschaftsteuern Probleme. Früher war eine Steuerzahlung von beispielsweise 10 % des Vermögens bzw. des Immobilienwertes in wenigen Jahren abgetragen. Bei einer auf 2,5 % p.a. gesunkenen Mietrendite dauert es schon fünf bis sieben Jahre. Wird eine Fremdfinanzierung benötigt, verlängert sich der Zeitraum durch die zu leistenden Zinszahlungen. Hinzu kommt, dass die Freibeträge und Progressionsstufen der Erbschaftsteuer in den letzten Jahren nicht angepasst wurden. Dadurch sind bei werthaltigen Immobilien heute eher 20 % Erbschaftsteuer realistisch, wodurch sich die Amortisation der Steuerzahlung für die Erben bis zu 20 Jahre hinziehen kann.

Kontakt Immobilien

Haben Sie Fragen zu Kauf, Verkauf oder wünschen eine qualifizierte Einschätzung Ihrer Immobilien? Unsere Makler von der DONNER & REUSCHEL Finanz-Service GmbH helfen Ihnen gern weiter.

Die DONNER & REUSCHEL Finanz-Service GmbH ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von DONNER & REUSCHEL. Sie vermittelt insbesondere Versicherungen und Immobilien als unabhängiger Makler.

Stefan Schneider
DONNER & REUSCHEL Finanz-Service GmbH
E-Mail: stefan.schneider@donner-reuschel-finanzservice.de
Tel.: +49 89 2395-1859

Kontakt Finanzplanung – Frühzeitig handeln

Umso wichtiger ist es, unnötige Steuerzahlungen durch eine langfristige Nachfolgeplanung der Vermögensnachfolge und durch rechtzeitige Schenkungen zu vermeiden. Gleichzeitig eröffnen sich dadurch Gelegenheiten, die nächste Generation sinnvoll an das Vermögen heranzuführen.
Gerade bei schwieriger werdenden Marktbedingungen ist eine professionelle Verwaltung Ihrer Immobilien wichtig. Gerne begleiten wir Sie bei der Analyse Ihrer Immobilien und Finanzierungen, um Risiken sowie Handlungsmöglichkeiten zu beleuchten. Auch bei der Nachfolgeplanung unterstützen wir Sie. Denn mit guter Planung sind Sie langfristig besser beraten. Sprechen Sie uns an. Wir sind gern für Sie da.

Katrin Pätzke
Financial Planner
katrin.paetzke@donner-reuschel.de
Tel. +49 40 30217-5534

Christian Hirschbolz
Certified Financial Planner (CFP)
christian.hirschbolz@donner-reuschel.de
Tel. +49 89 2395-2022

Jörg Felix Witte
Certified Foundation and Estate Planner (CFEP)
Joerg.witte@donner-reuschel.de
T. +49 40 30217-5535