Schenkung von Immobilien planen und gestalten

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Freibeträge und Nießbrauch nutzen

Ein wesentlicher Vorteil frühzeitiger Schenkungen liegt in der planvollen Nutzung persönlicher Erbschaft- und Schenkungsteuerfreibeträge. Diese können grundsätzlich nach zehn Jahren erneut genutzt werden. Wer rechtzeitig beginnt und Übertragungen sinnvoll staffelt, kann Freibeträge daher in der Regel mehrfach ausschöpfen und die spätere Erbschaftsteuerbelastung deutlich reduzieren.

Zusätzlichen Gestaltungsspielraum kann ein vorbehaltener Nießbrauch eröffnen. Die Immobilie wird auf die nächste Generation übertragen, während der Schenker sie weiterhin selbst nutzen oder vermieten und die Erträge vereinnahmen darf. Zugleich mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. So lassen sich Vermögensübertragung, Versorgung des Schenkers und steuerliche Optimierung miteinander verbinden.

Bei vermieteten Immobilien lohnt sich auch der Blick auf die künftige Abschreibung. Unter bestimmten Voraussetzungen können entgeltliche Bestandteile einer Übertragung neue Abschreibungsgrundlagen schaffen. Ein solcher AfA-Step-up kann attraktiv sein, muss jedoch steuerlich und finanzierungsseitig abgestimmt und geplant werden.

Nicht jede steuerlich interessante Lösung ist auch wirtschaftlich oder familiär überzeugend. Maßgeblich bleibt das Gesamtbild.

Immobilien schenken und den Schenker absichern

Eine Schenkung ist in ihrer Grundidee auf Dauer angelegt. Familien- und Vermögensverhältnisse können sich jedoch verändern: Ehen werden geschieden, wirtschaftliche Schwierigkeiten treten auf oder der eigene Versorgungsbedarf fällt höher aus als erwartet. Solche Entwicklungen lassen sich nicht vollständig vorhersehen – wohl aber in der Gestaltung berücksichtigen.

Hierfür können vertraglich klar definierte Rückforderungsrechte genutzt werden, etwa wenn das beschenkte Kind vor den Eltern verstirbt, die Immobilie ohne Zustimmung veräußert oder belastet, in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät oder eine Ehe geschieden wird.

Bestehende Kredite und Grundschulden verdienen besondere Aufmerksamkeit.

Soll ein Kind ein Darlehen übernehmen und der bisherige Schuldner aus der Haftung entlassen werden, ist die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich. Steuerlich kann die Schuldübernahme einen entgeltlichen Teil der Übertragung begründen. Deshalb sollten Finanzierung, Einkommensteuer und Schenkungsteuer gemeinsam geprüft werden.

Bleibt eine Grundschuld bestehen oder wird sie später erneut genutzt, muss geprüft werden, welchen Rang vorbehaltene Rechte im Grundbuch haben. Sonst können Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Rückforderungsansprüche im Ernstfall gefährdet sein.

Auch mögliche Ansprüche von Geschwistern sind zu berücksichtigen. Eine Schenkung wird nicht automatisch auf spätere Ansprüche angerechnet. Pflichtteilsanrechnung und Ausgleichungen unter Abkömmlingen sind rechtlich individuell zu planen und im Schenkungsvertrag umzusetzen