Immobilien

GRUNDSTEUERREFORM – WAS KOMMT AUF EIGENTÜMER ZU?

30. Juni 2022

Erstmals seit Jahrzehnten gibt es in Deutschland eine Grundsteuerreform. Über 35 Millionen Immobilien sind davon betroffen. Das Vorhaben hatte die letzte Bundesregierung bereits 2018 auf den Weg gebracht. Nun soll es schrittweise umgesetzt werden.

Nachdem der Gesetzgeber die Erhebung der Grundsteuer neu geregelt hat, sind jetzt von jedem Eigentümer Steuer- bzw. Feststellungserklä-rungen abzugeben. Wir geben einen Überblick und sagen Ihnen, was Sie als Eigentümer tun können.

Grundsteuerreform aufgrund veralteter Einheitswerte

Wie bei jeder Substanzsteuer ist die Erhebung aufwendig, da die Substanz bzw. das Grundstück zunächst nach steuerlichen Maßstäben zu bewerten ist. Hierfür greift die Finanzverwaltung bisher auf veraltete Einheitswerte zurück. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 ist dies verfassungswidrig, und die Einheitswerte dürfen nur noch übergangsweise bis Ende 2024 verwendet werden.

Berechnungsschema der Grundsteuer mit drei Stufen: Stufe I zeigt den Grundsteuerwert, Stufe II multipliziert mit der Grundsteuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag, und Stufe III multipliziert mit dem Hebesatz ergibt die Grundsteuer.

Anpassung der Steuererhebung

Der Gesetzgeber hat deshalb die Bewertung von Grundbesitz neu geregelt und die Steuererhebung entsprechend angepasst. Einige Bundesländer haben abwei-chende, eigene Bewertungsregeln bzw. Verfahren definiert.
Neben dem Grundsteuerwert sind für die Steuerberechnung Grundsteuermesszahl und kommunaler Hebesatz relevant. Durch die Messzahl erfolgt eine – je nach Bundesland unterschiedlich ausgeprägte – Differenzierung verschiedener Nut-zungsarten.

Belastungsverschiebungen durch die Grundsteuerreform

Der Gesetzgeber möchte die Grundsteuerreform aufkommensneutral gestalten. Ob dies gelingt, hängt von den Kommunen ab, die ihre Hebesätze prüfen und anpassen werden. Dabei werden sie sich auf die neuen Grundsteuerwerte und Messbeträge stützen, um ihr zukünftiges Steueraufkommen abzuschätzen. Unabhängig von der Aufkommensneutralität werden sich als Folge der Neubewer-tung aber Belastungsverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstückseigentü-mern und für Mieter ergeben. Die Steuer wird in der Regel auf den Mieter umgelegt. Die neuen Grundsteuerwerte werden voraussichtlich über den bisherigen Einheits-werten liegen. In Ballungsgebieten werden die Abweichungen je nach Bewertungs-verfahren auch deutlich ausfallen. Daraus kann aber kein analoger Anstieg der zu er-wartenden künftigen Steuerzahlung abgeleitet werden.

Zeitplan für Grundsteuer: 2022 - Feststellungserklärungen (Abgabebeginn 1. Juli, voraussichtliches Ende 31. Oktober); 2023 - Ermittlung Grundsteuerwerte; 2024 - Festsetzung kommunale Hebesatz; 2025 - Erhebung neue Grundsteuer.

Was sollten Eigentümer jetzt tun?

Für die Neubewertung sind von allen Immobilieneigentümern (nicht von Mietern), Erbbaurechtsbesitzern, Land- und Forstwirten Grundsteuererklärungen abzugeben. Die Finanzverwaltungen der meisten Bundesländer versenden hierzu Informations-schreiben.
Die Steuererklärungen können ab 1. Juli 2022 über das ELSTER-Portal der Finanz-verwaltung abgegeben werden. Das dafür notwendige Benutzerkonto kann ab sofort kostenlos beantragt werden. Alternativ ist die Abgabe durch den Steuerberater oder sonstige Serviceanbieter möglich. Die Erklärung auf Papiervordrucken soll nach dem Willen der Finanzverwaltungen der meisten Bundesländer nur im Ausnahmefall und auf Antrag möglich sein. Letzter Abgabetermin ist bereits der 31. Oktober 2022, so-fern das jeweilige Bundesland keine Verlängerung der Abgabefrist ermöglicht, wozu es aktuell allerdings noch keine Ankündigungen gibt. Bei nicht fristgerechter Einrei-chung kann es zu Verspätungszuschlägen und im Extremfall zu nachteiligen Schät-zungen kommen.

Regional unterschiedliche Bewertungen

Die Neubewertung der Grundstücke hat nicht den Anspruch, Verkehrswerte abzubil-den, weshalb für die Bewertung relativ wenige Informationen ausreichen werden. Bewertungsstichtag ist der 1. Januar 2022. Da regional verschiedene Bewertungs-modelle gelten, werden die notwendigen Informationen und Formulare von Bundes-land zu Bundesland abweichen. Maßgeblich ist jeweils, wo das Grundstück liegt.
Die Lageangaben und Grundstücksflächen sind z.B. über die Grundbuchauszüge ersichtlich und online vom Liegenschaftskataster abrufbar. Für die Gebäudeflächen stehen dagegen keine verlässlichen öffentlichen Daten zur Verfügung. Hier ist eine rechtzeitige Prüfung der vorliegenden Informationen (z. B. Baupläne) besonders empfehlenswert. Ein neues Aufmaß kann nötig werden.

Grundsteuerreform: Empfehlung für Eigentümer

Alle Bundesländer stellen die jeweils nötigen Informationen online zur Verfügung. Einen Überblick dazu finden Sie unter www.grundsteuerreform.de. Für private Immo-bilieneigentümer in den Bundesländern, die das Wert- bzw. Bundesmodell anwen-den, bietet auch die Seite www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de nütz-liche Hinweise und eine Abgabemöglichkeit für die Steuererklärung.
Sprechen Sie bei Fragen am besten rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater, und stimmen Sie Ihr Vorgehen mit ihm ab. Leider kann nicht ausgeschlossen werden, dass auch unseriöse Anbieter die Änderungen nutzen, um sich wirtschaftliche Vorteile zu er-schleichen. Prüfen Sie deshalb mögliche Angebote auf Seriosität. Auch wir unter-stützen Sie gerne.

Tabelle mit verschiedenen Bewertungsmodellen für die Grundsteuer in Deutschland, aufgeteilt nach Bundesländern: Bayern, Hamburg, Niedersachsen bzw. Hessen, Baden-Württemberg und alle anderen. Die Tabelle zeigt benötigte Informationen und relevante Websites für jedes Modell.

Haben Sie Fragen zu Kauf, Verkauf oder wünschen eine qualifizierte Einschätzung Ihrer Im-mobilien? Unsere Makler von der DONNER & REUSCHEL Finanz-Service GmbH helfen Ihnen gern weiter.

Die DONNER & REUSCHEL Finanz-Service GmbH ist eine hundertprozentige Tochterge-sellschaft von DONNER & REUSCHEL. Sie vermittelt insbesondere Versicherungen und Im-mobilien als unabhängiger Makler.

Kontakt:
Stefan Schneider, DONNER & REUSCHEL Finanz-Service GmbH
E-Mail: stefan.schneider@donner-reuschel-finanzservice.de
Tel.: +49 89 2395-1859

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