MoPeG: Was ändert sich für Eigenheim und Ferienimmobilie?

Durch eine Reform des Gesellschaftsrechts und das neu geschaffene Gesellschaftsregister gelten ab 1. Januar 2024 neue Rahmenbedingungen für Immobilien in der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Wir geben einen Überblick .

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bietet einfache und flexible Möglichkeiten, gemeinsam Vermögen und Immobilien zu halten. Deshalb hat die Rechtsform seit vielen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Dem trägt der Gesetzgeber mit einer Reform Rechnung, die im Januar 2024 in Form des Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft tritt und den Rechtsverkehr der GbR spürbar erleichtert. (Mehr dazu im Beitrag „Auswirkungen des MoPeG für Ihre GbR und Ihr Unternehmen“.)

Die Neuerungen haben allerdings auch Auswirkungen auf Immobiliengesellschaften, die im Rechtsverkehr kaum auftreten. Hierzu zählen vor allem Eigenheim- oder Ferienimmobilien-GbR. Zu erkennen ist die Immobilien-GbR daran, dass im Grundbuch eine GbR als Eigentümer eingetragen ist.

Neues Gesellschaftsregister ab 2024

Ab 2024 können die Gesellschaften in einem neu geschaffenen Gesellschaftsregister eingetragen werden, so dass Eigentümer und vertretungsberechtigte Personen einsehbar sind. Ist die GbR bereits im Grundbuch eingetragen, sind zukünftige Grundbuchänderungen nur noch für im Gesellschaftsregister eingetragene GbR möglich. Damit entsteht eine faktische Eintragungspflicht. Und das ist nicht alles: Wird die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen, ist sie unmittelbar auch im sogenannten Transparenzregister eintragungspflichtig, das öffentlich einsehbar ist. Das verursacht Kosten, Überwachungsaufwand und ggf. unerwünschte Transparenz über vorhandene Vermögenswerte.

Möchten Sie das vermeiden, ist bis zum Jahresende 2023 ein Wechsel der Eigentumsverhältnisse zu veranlassen, z.B. aus der GbR in eine Bruchteilsgemeinschaft der einzelnen GbR-Gesellschafter.

Das löst allerdings Notar- und Grundbuchkosten aus, die mit 0,5% bis 1,0% des Grundstückswerts zu veranschlagen sind. Diese Kosten liegen voraussichtlich über den bei Eintragung im Gesellschafts- und Transparenzregister anfallenden Aufwendungen. Daneben sind bei Veränderungen der Beteiligungsverhältnisse immer auch grunderwerbsteuerliche Folgewirkungen zu bedenken.

Wir empfehlen die Vor- und Nachteile der rechtsfähigen GbR sowie die Auswirkungen auf Ihre Finanz- und Vermögensplanung individuell zu prüfen. Deshalb nachfolgend ein Überblick zu Vor- und Nachteilen der Eigenheim- bzw. Ferienimmobilien-GbR.

Vorteile der GbR

• Eigentumsanteile sind leichter und ohne notarielle Beurkundung übertragbar.Ab 2024 sind ist die Übertragung allerdings im Gesellschaftsregister einzutragen. Die Kosten für die dabei vorgesehene notarielle Beglaubigung sind in der Regel niedriger als bei notarieller Beurkundung.

• Beteiligungsverhältnisse lassen sich über Kapitalkonten flexibel an veränderte Finanzierungs- oder Tilgungsleistungen der Beteiligten anpassen, ohne steuerpflichtige Schenkungen auszulösen.Das ist besonders bei nicht verheirateten Partnern vorteilhaft, da hier schnell hohe Schenkungsteuer entstehen kann. Dasselbe lässt sich ggf. aber auch ohne GbR über einen privaten Darlehensvertrag unter den beteiligten Personen erreichen.

• Die Rechte der beteiligten Personen können im Gesellschaftsvertrag der GbR weitrechender geregelt werden, als bei einer Bruchteilsgemeinschaft.Beispiele hierfür sind die Vererbbarkeit oder Veräußerbarkeit von Anteilen an Dritte. Oder das Ausscheiden aus der Gesellschaft bei finanzieller Notlage eines Gesellschafters (Insolvenz, Zwangsvollstreckung, eidesstattliche Versicherung).

Nachteile der GbR

• Gesellschaftsvertag mit notwendiger rechtlicher Beratung und entsprechendem Kostenaufwand.
• Schenkungs- und erbschaftsteuerliche Befreiung des Eigenheims (§ 13 ErbStG) in der Fachwelt seit Jahren strittig und durch die Neuerungen in 2024 zusätzlich unsicher.
• Staatliche Eigenheimförderungen können im Rahmen der GbR ausgeschlossen sein.

Bei ausländischen Ferienimmobilien kommen je nach Land weitere steuerliche oder rechtliche Überlegungen hinzu.

Handeln Sie jetzt

Soll die GbR im Grundbuch erhalten bleiben, ist früher oder später eine Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister unumgänglich. Möchten Sie das vermeiden, ist bis zum Jahresende 2023 ein Wechsel in eine Miteigentumsgemeinschaft inkl. Antrag auf Grundbuchberichtigung umzusetzen. Haben Sie Fragen hierzu? Oder benötigen einen qualifizierten Rechtsanwalt bzw. Steuerberater? Sprechen Sie uns an – denn mit guter Planung sind Sie langfristig besser beraten.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht! 

Christian Hirschbolz

Certified Financial Planner (CFP)
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Katrin Pätzke

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