Finanzplaner-Blog Immobilien

Professionelle Analyse Ihres Immobilienportfolios

20.01.2026 / Christian Hirschbolz und Stefan Schneider

Was sind Ihre Immobilien wert? Ein Praxisfall.

Als unser Kunde, Unternehmer und langjähriger Mandant von DONNER & REUSCHEL, vor einigen Monaten mit uns zusammensaß, war sein Anliegen zunächst unspektakulär: „Mein Immobilienportfolio läuft solide. Können Sie dennoch prüfen, ob ich etwas übersehe?“ Er besitzt seit Jahren ein ausbalanciertes Portfolio – drei Wohnhäuser in guten Lagen, zwei Gewerbeobjekte und ein kleines Wohn‑ und Geschäftshaus, das er damals aus Nostalgie behalten hatte. Die Mieten fließen, die Verwaltung ist eingespielt, die Hypotheken weitgehend getilgt. Ein Vorzeige-Setup, könnte man meinen.

Doch genau hier beginnt die Geschichte:

“Ein ruhiges Portfolio kann trügerisch sein, wenn Daten von gestern die Entscheidungen von morgen steuern.”

Immobilien im Bestand: Das stille Risiko

Unsere Analyse für den Kunden zielte darauf ab, stille Risiken aufzudecken und ungenutzte Potenziale zu heben. Wir starten mit einer soziodemographischen Standortanalyse: Wie entwickeln sich Einkommen, Haushaltsgrößen, Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen? Welche Infrastrukturprojekte, Bildungsangebote, Mobilitätsentwicklungen verändern die Mikrolage?

Im Portfolio unseres Kunden fiel ein Objekt direkt ins Auge – das besagte Wohn‑ und Geschäftshaus. Die Lage hatte sich in den letzten sieben Jahren unmerklich, aber stetig verändert: Jüngere, zahlungskräftige Haushalte, neue Gastronomie, kreative Dienstleister, modernisierte Nachbargebäude.

Parallel dazu prüften wir aktuelle Vergleichsmieten und Marktwerte der Umgebung. Die Mieteinnahmen des Objekts lagen deutlich unter Markt – nicht nur punktuell, sondern strukturell. Und: Der Marktwert ließ sich durch gezielte Maßnahmen verbessern, ohne das Risiko unverhältnismäßig zu erhöhen.

Beurteilung Ihrer Immobilie: Rentabilitätsanalyse braucht Fakten statt Bauchgefühl

In einem zweiten Schritt erstellten wir die Rentabilitätsanalyse: Ist der Cashflow angemessen, wo liegt die aktuelle Mietrendite und welches wirtschaftliche Potenzial ergibt sich durch Investitionen in das Objekt?

Die Zahlen waren eindeutig:

Mietniveau: 12 bis 15 % unter marktüblich – bei zugleich hoher Nachfrage in der Mikrolage.
Objektzustand: Solide, aber energetisch veraltet – die Heizungsanlage war an der Grenze ihrer Lebensdauer, Dämmstandard mittelmäßig.
Marktwerthebel: Modernisierung und Grundriss-Optimierung im 1. Obergeschoss plus energetische Sanierung könnten den Wert deutlich anheben.

In Fällen wie diesen bringen wir auch unsere Expertise zu energetischen Sanierungsmaßnahmen ein: Wir prüfen, was notwendig und was wirtschaftlich sinnvoll ist. Und wie Maßnahmen auf die Zielsetzung des Kunden einzahlen – sei es eine Renditeoptimierung, eine Wertstabilisierung oder die Vorbereitung auf eine spätere Nachfolge.

Immobilien mit Konzept und Planung fit für die Zukunft machen

Statt „mehr vom Gleichen“ erstellen wir einen konkreten Maßnahmenplan:

Mietspiegelgestützte Anpassungen

Schrittweise, mit klarer Kommunikation, indexierte Staffelmietverträge dort, wo sinnvoll. Ziel: Marktnähe herstellen, ohne Relationen zu sprengen.

Energetische Sanierung – gezielt und rechenbar

Austausch der Heizungsanlage, Isolierung der obersten Geschossdecke, Fenstersanierung in zwei Bauabschnitten. Kalkulation inklusive Fördertöpfen und steuerlicher Effekte. Ergebnis: Senkung der Nebenkosten, bessere Vermarktungsfähigkeit, Zukunftssicherheit.

Grundriss-Optimierung im 1. OG

Aus einer großen wenig effizienten Fläche wurden zwei gut geschnittene Einheiten. Ergebnis: Breitere Interessentenbasis in der Vermietung, weniger Leerstandsrisiko.

Wertzuwachspotenzial

Die Maßnahmen erzeugen nicht nur laufende Erträge. Letztendlich stieg der Marktwert nach Umsetzung um einen relevanten Prozentsatz, während der Cashflow berechenbarer wurde.

Für unseren Kunden war die Entscheidung keine Frage der Emotion, sondern der Kapitalallokation: Investiere jetzt zielgerichtet, erhöhe die Planbarkeit und stärke den Vermögenswert, der im Portfolio bisher nicht zur Geltung gekommen ist.

Optimierung Ihrer Immobilie: Vom Plan zur Umsetzung

Doch unsere Begleitung endet nicht mit der Empfehlung. Wir begleiten bedarfsgerecht mit Finanzierungslösungen, stellen Kontakte zu professionellen Partnern (Architekt, Energieberater, Handwerker) aus unserem Netzwerk her und begleiten als Immobilienmakler bei der Vermarktung. Auf Wunsch übernehmen wir als Immobilien-Assetmanager auch die Gesamtsteuerung für das Portfolio oder einzelne Objekte.

Für unseren Kunden bedeutete das: In sechs Monaten war der erste Bauabschnitt abgeschlossen. Die Mietanpassungen wurden partnerschaftlich kommuniziert, die Nebenkosten sanken messbar.

Warum sollten Sie gerade jetzt Ihren Immobilienbestand analysieren?

Regulatorik und Energie: Anforderungen steigen, Transparenz wird gefordert – wer proaktiv handelt, behält Kontrolle.

Marktlage: Selektive Nachfrage, differenzierte Mieten – Mikrolagen entscheiden, nicht Durchschnittswerte.

Nachfolge & Struktur: Ein optimiertes Portfolio ist einfacher zu übertragen, zu finanzieren und zu steuern.

Sie investieren damit nicht nur in Wände, Leitungen und Grundrisse. Sie investieren in Planbarkeit, Werthaltigkeit und Ruhe – drei Werte, die Vermögen sichern.

Unser Angebot: Die Immobilienanalyse Ihrer Privatbank

Soziodemographische Standortanalyse mit Fokus auf relevante Nachfragefaktoren.
Übersicht aktueller Vergleichsmieten und Marktwertanalyse für Ihre Objekte.
Rentabilitätsanalyse mit Szenarien und Sensitivitäten.
Einschätzung energetischer Sanierungsmaßnahmen – technisch, wirtschaftlich, förderfähig.
Konkrete Handlungsempfehlungen: Prioritäten, Zeitplan, Budgetrahmen, Umsetzungspartner.

Fazit: Immobilienbestand optimieren – Was sollten Sie jetzt tun?

Wenn Sie wissen möchten, wo Ihr Bestand unterschätzte Werthebel oder stille Risiken verbirgt, sprechen Sie uns an. Vereinbaren Sie jetzt Ihre Immobilienanalyse bei uns. Denn mit guter Planung sind Sie langfristig besser beraten.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!

Christian Hirschbolz

Certified Financial Planner CFP^®
christian.hirschbolz@donner-reuschel.de
Tel. +49 89 2395-2022

Katrin Pätzke

Financial Planner
katrin.paetzke@donner-reuschel.de
Tel. +49 40 30217-5534

Jörg Felix Witte

Certified Foundation and Estate Planner CFEP^®
Joerg.witte@donner-reuschel.de
Tel. +49 40 30217-5535

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