Energie sparen und das Haus zukunftssicher machen – Was ist zu beachten?

Mit dem Ziel, Energie zu sparen, steht der Energieverbrauch von Wohnhäusern auf der politischen Agenda. Erfahren Sie, warum das so ist und wie Sie Handlungsbedarf bei Ihren Immobilien erkennen. Außerdem schauen wir uns die Kosten für die energetische Sanierung von Häusern an.

Energieverbrauch von Häusern in Deutschland

Der Gebäudesektor ist laut Umweltbundesamt für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland verantwortlich, weshalb die Immobilienbranche im Fokus politischer Bemühungen zur Reduzierung klimaschädlicher Emissionen steht. Auf Heizung und Warmwasser der privaten Haushalte entfallen gut 20 Prozent des deutschen Energieverbrauchs. Hier wurden zwar bereits Einsparungen erzielt. Der auf die Wohnfläche umgerechnete Verbrauch ist z. B. zwischen 2008 und 2021 um fast 15 Prozent zurückgegangen. Diese Ersparnis wurde allerdings zu zwei Dritteln durch eine Zunahme der Haushalte bzw. der genutzten Wohnfläche kompensiert, sodass der tatsächliche Verbrauch nur um rund 5 Prozent gesunken ist.

Klimaschädliche CO₂-Emissionen haben wir durch den vermehrten Einsatz erneuerbarer Energien und vor allem durch Erdgasheizungen eingespart. (Mehr Informationen zur Energiebilanz der Privathaushalte finden Sie auf den Seiten des Umweltbundesamtes.) Erdgas steht nach dem kriegerischen Überfall auf die Ukraine und wegen der westlichen Sanktionspolitik gegen Russland voraussichtlich auch in Zukunft nur eingeschränkt bzw. zu höheren Preisen zur Verfügung.

Energieeinsparung bei Immobilien – was ist Pflicht und was ist sinnvoll?

Aus den oben genannten Rahmenbedingungen ergeben sich aktuell zwei grundsätzliche Entwicklungen: Die Politik verstärkt Anreize und verschärft Vorschriften zur Energieeinsparung bei Häusern sowie zum Umstieg auf erneuerbare Energieträger. Und die Immobilienmärkte reagieren mit Preisabschlägen für Objekte mit schlechter Energieeffizienz. Die Höhe der Preisanpassung richtet sich vor allem nach der Energieeffizienzklasse und dem Standort.

„Der Immobilienmarkt spiegelt aktuell gestiegene Heizkosten, Unsicherheiten über zukünftige Rahmenbedingungen sowie das Ende des Immobilienbooms der letzten Jahre wider.“

Viele Immobilienbesitzer beachten zu wenig, dass Immobilien- und Heizungsinvestitionen langfristig anzulegen sind. Welche Energiequellen mittel- und langfristig verfügbar sind und wo sich dann Preise einpendeln, ist unter den gegebenen Rahmenbedingungen allerdings kaum seriös zu beantworten. Auch wenn diese Erkenntnis in der Politik langsam anzukommen scheint, bleibt die Frage, was jetzt sinnvoll getan werden kann.

Gebäudedämmung

Aus unserer Sicht spricht viel dafür, zunächst an der Gebäudedämmung zu arbeiten. Das spart Energie und Kosten. Fossile Energie wird zur Neige gehen und durch politische Eingriffe teuer bleiben, nicht zuletzt durch die CO₂-Bepreisung. Das gilt auch bei Mietimmobilien, da die CO₂-Umlage nur teilweise auf den Mieter umgelegt werden darf und da die Heizkosten die vom Mieter akzeptierte Miethöhe beeinflussen.

Heizungstausch

Das Thema Heizungstausch wird nun auch vom Gesetzgeber mit einer längeren Übergangsfrist versehen. Voraussichtlich sollen spätestens ab 2028 keine fossilen Heizungen mehr verbaut werden. Wir werden sehen, welche Lösungen und Energieträger bis dahin zur Verfügung stehen. Muss die Heizung trotzdem ausgetauscht werden, ist eine individuelle Beratung zu Ihrer Immobilie mit einem Heizungsbaubetrieb oder Energieberater sinnvoll.

Energie sparen: woran Sie Handlungsbedarf bei Ihren Immobilien erkennen und was Sie jetzt tun können

Hoher Handlungsbedarf besteht bei Häusern, die vor den 1980er-Jahren errichtet wurden, wobei bereits erfolgte Sanierungen wie z. B. Dämmung, Fensteraustausch oder Erneuerungen der Heizungsanlage zu berücksichtigen sind.

Energieausweise und Energieberatung

Wo Sie mit Ihrer Immobilie konkret stehen, zeigt Ihnen ein Energieausweis oder eine Energieberatung. Bei Objekten mit Energieausweisen der Effizienzklasse G und H sehen wir hohen Handlungsbedarf, auch um die Substanz Ihres Vermögens zu schützen. In den nächsten Jahren werden aber auch die Klassen D bis F sukzessive in den Fokus rücken. Die Energieberatung wird staatlich bezuschusst, zeigt sinnvolle Maßnahmen zur Energieeinsparung auf und dient als Grundlage für eine öffentliche Investitionsförderung. Energieberater finden Sie zum Beispiel über den Service Energie-Effizienz-Experten der Deutschen Energie-Agentur (dena). Da aktuell eine große Nachfrage besteht, sind allerdings längere Wartezeiten einzukalkulieren.

Anschließend sind Kostenangebote einzuholen sowie Finanzierung und Wirtschaftlichkeit einzelner Maßnahmen zu klären. Wenn Sie bereits wissen, welche Maßnahmen Sie durchführen möchten und öffentliche Förderprogramme nicht infrage kommen bzw. wenn sie diese im weiteren Verlauf klären möchten, können Sie natürlich auch ohne vorherige Energieberatung auf die Handwerksfachbetriebe zugehen.

Machen Sie Ihre Immobilien zukunftssicher: Tipps für Immobilienbesitzer

Sanierung der Häuser vor Verkauf

Gerade im aktuellen Immobilienmarkt ist es sinnvoll, Objekte vor einem Verkauf nach Möglichkeit in einen guten Zustand zu bringen. Der Energieverbrauch Ihrer Immobilie steht besonders im Fokus.

Förderung für die energetische Sanierung Ihrer Immobilie nutzen

Möchten Sie Maßnahmen an Ihren Häusern umsetzen, werden häufig Förderungen über KfW-Darlehen gewährt. Niedrige Zinssätze bzw. Tilgungszuschüsse reduzieren die finanzielle Belastung nach der Sanierung.

Das KfW-Darlehen wird über die finanzierende Bank beantragt. Dabei wird eine Bestätigung des Energieberaters zu Beratung und Maßnahmenplanung benötigt. Nach Abschluss der Maßnahme ist der KfW die erfolgreiche Durchführung durch den Energieberater zu bestätigen.

Soll die Immobilie nach der Maßnahme verkauft werden oder benötigen Sie aus anderen Gründen kein Förderdarlehen, können Sie mit Ihrem Energieberater auch alternative Möglichkeiten der BAFA-Förderung besprechen.

Alternativ gewährt Ihnen das Finanzamt bei Sanierung selbst genutzter Wohnimmobilien einen Bonus auf die Einkommensteuer in Höhe von 20 Prozent der Sanierungskosten bzw. maximal 40.000 EUR (§ 35 c EStG).

Vermietete Immobilien – Steuer klären

Bei vermieteten Immobilien kann die Investition einkommensteuerlich abgesetzt werden. Im Idealfall ist ein direkter Werbungkostenabzug als Erhaltungsaufwand möglich, der wahlweise im Jahr der Investition oder über zwei bis fünf Jahre verteilt absetzbar ist.

Wird die Investition vom Finanzamt als Sanierung mit „Hebung des Gebäudestandards“ angesehen, müssen die Aufwendungen wie Herstellungskosten einer Immobilie abgeschrieben werden. In diesem Fall werden die Aufwendungen steuerlich in der Regel auf 50 Jahre verteilt.

Nach den allgemeinen Kriterien der Finanzverwaltung fällt eine ausschließlich energetische Sanierung einer langjährig gehaltenen Immobilie in den direkten Werbungskostenabzug. Da die Maßnahmen aber individuell geplant werden und die steuerlichen Regelungen sehr ausdifferenziert sind, empfiehlt sich hierzu immer eine frühzeitige Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.

Finanzierung der Immobilien planen

Aufwendungen für Zins und Tilgung werden in der Regel teilweise durch niedrigere Heizkosten kompensiert. Bei Mietobjekten profitiert davon in der Regel der Mieter, weshalb im Rahmen der Planungen Mietanpassungen zu prüfen sind.

Das hat auch der Gesetzgeber erkannt. Gemäß § 559 BGB darf die Jahresmiete im Rahmen einer sogenannten energetischen Modernisierungsumlage um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten angehoben werden. Die Erhöhung der Monatsmiete ist allerdings auf 3 EUR je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 EUR mtl. je Quadratmeter, sinkt die Grenze auf 2 EUR. Für soziale Härtefälle bestehen weitere Ausnahmen.

Der Gesetzgeber diskutiert aktuell sowohl weitere Umlagemöglichkeiten, wobei Rahmenbedingungen und geplante soziale Abfederung für Mieter strittig sind. Die Ausgestaltung ist deshalb offen.

Beispiel: eine Immobilie energetisch modernisieren

Wie sich die Investition zur energetischen Modernisierung konkret darstellt, ist immer im Einzelfall zu betrachten. Entscheidend sind Investitionskosten, Energieersparnis bzw. Mietanpassung und ggf. Darlehenskonditionen. In unserem Investitionsbeispiel lohnt sich die Investition für den Eigentümer, obwohl wir eine mögliche Steuererstattung durch sofortigen Werbungskostenabzug unberücksichtigt lassen (vgl. Tabelle). Der Einnahmen-Ausgaben-Überschuss nach Kapitaldienst und Steuer steigt leicht. Die reinen Investitionskosten sind durch die Mieterhöhung nach knapp 15,5 Jahren ausgeglichen.

Der Mieter hat allerdings den Mietanstieg von 3 EUR je Quadratmeter zu tragen, was sich für ihn nur bei sehr hohen Energiepreisen bzw. einer Immobilie mit aktuell sehr schlechter Energieeffizienz amortisieren dürfte.

Fazit: Immobiliensanierung langfristig planen

Prüfen Sie Ihren Immobilienbestand auf Sanierungsbedarf und handeln Sie, bevor ein Investitionsstau entsteht. Wir stehen Ihnen dabei mit unserer Immobilienerfahrung gern zur Seite, begleiten Sie bei Finanzierungsbedarf und bei der Abstimmung mit Ihrer persönlichen Finanzplanung. Denn mit guter Planung sind Sie langfristig besser beraten. – Sprechen Sie uns an:

Christian Hirschbolz

Certified Financial Planner (CFP), DONNER & REUSCHEL
christian.hirschbolz@donner-reuschel.de
Tel. +49 89 2395-2022

Stefan Schneider

Geschäftsführer, DONNER & REUSCHEL Finanz-Service GmbH
E-Mail: stefan.schneider@donner-reuschel-finanzservice.de
Tel.: +49 89 2395-1859

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