Tipps für Vermieter: Worauf Sie achten sollten

Immobilie vermieten: Die langfristige Planung ist wichtig

Die Vermietung einer Immobilie erledigt sich nicht mal so von selbst. Ebenso ist sie mit regelmäßig wiederkehrenden Aufgaben verbunden. Die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung für den Mieter, die umfangreichere Steuererklärung und auch die jährliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen resultieren aus dem Erwerb und der Vermietung des Objekts.

Auch die Verantwortung für die laufende Instandhaltung, mögliche Renovierungsarbeiten und deren Vergabe sowie der Mieterwechsel müssen erledigt werden. Will man diese Aufgaben selbst übernehmen, beauftragt man damit die Hausverwaltung oder eine Vermietungsagentur? All dies sind Themen, bei denen man eine langfristige Bindung bzw. Verpflichtung eingeht. Themen, die ständiges handeln erforderlichen machen. Will man das?

Mietpreis richtig festlegen: So kann die Miete optimal ermittelt werden

Um eine genauere Analyse des regionalen Immobilienmarktes kommt man nicht herum. Welche Mieten sind hier zu erzielen? Wie stellt sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage dar? Welche Ausstattungsmerkmale können mögliche Mieter überzeugen bzw. können im Mietpreis berücksichtigt werden? Auch hier kann man sich Hilfe, möglichst vor Ort holen.

Ein weiteres wichtiges Thema ist die Mietpreisbremse. Wenn diese gilt, darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundsätzlich sollte man sich den regionalen Mietspiegel näher ansehen. Er berücksichtigt unter anderem die Lage, die Größe, die Ausstattung der Wohnung. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann so ermittelt werden.

Makler ja oder nein? Entscheidungshilfe für Vermieter

Der Makler hilft auch bei den zuvor genannten Punkten. Er hat in der Regel Kenntnis über die Situation vor Ort und berät hinsichtlich eines möglichen Mietpreises. Seine Hauptaufgabe ist die Bewerbung der Immobilie, er erstellt das Exposé, wirbt im Internet. Er organisiert die Suche nach einem geeigneten Mieter, koordiniert die Besichtigungstermine. Ist es also sinnvoll, einen Makler zu beauftragen?

Privatvermieter entscheiden sich oft gegen den Makler, um Kosten zu sparen. Denn die Beauftragung ist natürlich auch mit Ausgaben verbunden. Bei der Hinzuziehung eines Maklers greift das sogenannte Bestellerprinzip. Derjenige, der beauftragt, zahlt. In unserem Fall also der Vermieter. Hinsichtlich der Frage „Makler ja oder nein“ liegt die Antwort also sicher in folgenden Überlegungen:

• Um was will ich mich selbst kümmern?
• Habe ich dazu die Zeit bzw. die erforderliche Kenntnis?

Ein gewisser Trost: Die Kosten für den Makler können steuerlich geltend gemacht werden.

Immobilie ohne Makler vermieten: So finden Sie Mieter online

Ist man zu der Überzeugung gelangt, dass man den Makler nicht braucht, muss man sich um die nächsten Punkte selbst kümmern. Wie macht man also darauf aufmerksam, dass eine Wohnung, dass ein Haus zu vermieten ist? Hier steht sicher das Internet mit seinen Immobilienportalen an erster Stelle. Vereinzelt findet man auch noch Angebote in der örtlichen Tageszeitung, mit Chiffre und der Bitte zu schreiben. Diesen Punkt kann man dann vielleicht doch eher vernachlässigen.

Besser die Werbetrommel rühren lässt sich also im Internet. Hier ist es wichtig, die für Mieter relevanten Informationen zur Verfügung zu stellen, ein Grundriss, Ausstattungsmerkmale, die Kosten und vom Vermieter erwartete Unterlagen sollten es schon sein. Das ein oder andere Foto kann durchaus Emotionen erzeugen. Übertreibung ist hierbei aber sicher nicht angebracht, um später Enttäuschungen bei der Besichtigung zu vermeiden.

Besichtigungstermine effektiv planen: Einzel- oder Massenbesichtigung?

Bei einem angespannten Wohnungsmarkt kann man davon ausgehen, dass die Nachfrage bei einem guten Angebot groß sein wird. Hat man keinen Makler beauftragt, muss man die Objektbesichtigung selbst organisieren. Ob man sich für eine Massenbesichtigung oder für Einzeltermine entscheidet, hängt sicher vom individuellen Wohnungsmarkt ab.

Weniger zeitaufwendig ist es, eine Gruppe durch die Wohnung zu führen und anschließend Selbsteinkünfte einzuholen. Einzelbesichtigungen bieten jedoch die Möglichkeit, sich ein genaueres Bild von den potenziellen Mietern zu machen. Hier könnte wieder der Makler ins Spiel kommen. Er kann über eine Vorauswahl nach einem größeren Besichtigungstermin, in einer zweiten Runde Einzeltermine mit den Interessenten vereinbaren, für die der Vermieter sich zuvor entschieden hat.

Mieter auswählen: Kriterien und Tipps für Vermieter

Nicht nur die Suche der Mieter nach einer geeigneten Wohnung ist schwierig, auch für den Vermieter ist es nicht immer leicht, eine solvente Mieterin, einen solventen Mieter zu erkennen. Hat er ihn gefunden, kann auch das als Glücksfall angesehen werden. Dabei sollte die Entscheidung nicht nur allein auf Sympathie gründen. Wichtig sind vor allem die Zuverlässigkeit und die Zahlungsmoral.

An erster Stelle bei den einzufordernden Unterlagen steht sicher die unterschriebene Selbstauskunft. Fragen nach den Arbeits- und Einkommensverhältnissen dürfen gestellt und sollten auch belegt werden. Kenntnisse über die Personen, die genau einziehen, sind immer im Interesse des Vermieters. Wie viel Personen tatsächlich in dem Objekt wohnen ist schon allein für die Kalkulation der Nebenkostenvorauszahlung wichtig. Rein private Fragen dürfen dagegen nicht gestellt werden.

Den Mietvertrag erstellen: Darauf müssen Vermieter achten

Für dieses Thema sollte man sich unbedingt Zeit nehmen. Denn mit dem Mietvertrag regelt man ein hoffentlich langfristiges und gutes Mietverhältnis, für beide Seiten. Eine klare Formulierung und die Regelung aller wesentlichen Bestandteile sollten in den Mietvertrag einfließen. Durch eine sorgfältige Vertragsgestaltung kann man vielen potenziellen Problemen vorbeugen.

Vereinbart man eine Staffelmiete, mit der eine regelmäßige Anpassung des Mietzinses vereinbart wird? Soll es eine Mindestmietdauer geben? Wie sieht es aus mit dem Halten von Haustieren? Wer übernimmt Kleinstreparaturen? Wird die Küche mit vermietet? Welche Regelungen sind bezüglich einer Untervermietung vorgesehen? Muss die Wohnung bei einem Auszug renoviert übergeben werden? Viele Punkte, viele Fragen! Wenn man sich hier selbst mit einem Vordruck behelfen möchte, dann ist es sicher sinnvoll, sich an einen qualifizierten Anbieter zu wenden.

Auch die Höhe der Mietkaution wird im Mietvertrag geregelt. Sie soll vor Mietausfall sowie vor Schäden an der Wohnung oder dem Haus schützen. Die Mietkaution ist gesetzlich geregelt und darf drei Monatskaltmieten nicht übersteigen.

Wohnungsübergabe: So gelingt eine reibungslose Übergabe

Es ist sinnvoll, vor der Wohnungsübergabe bereits die Mietkaution und die erste Monatsmiete einzufordern. Ein gut geführtes Übergabeprotokoll ist wichtig, um später Streitigkeiten zu vermeiden. Hier werden mögliche Mängel aufgeführt, Zählerstände festgehalten und die Schlüsselübergabe dokumentiert. Es kann für beide Seiten sinnvoll sein, zur Wohnungsübergabe eine Begleitperson hinzuzuziehen, denn manchmal sehen ein Paar Augen mehr, hören ein Paar Ohren mehr. Das Protokoll kann so durch eine Zeugin oder einen Zeugen zusätzlich abgesichert werden.

Mietverhältnis beenden: Kündigung, Eigenbedarf & Co. (2025)

Gründe, sich von einer Mieterin bzw. einem Mieter zu trennen, gibt es sicher viele. Der Mieterschutz in Deutschland wird großgeschrieben, was die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses nicht immer einfach macht. Der klassische Fall ist die Eigenbedarfskündigung, die immer dann zum Tragen kommt, wenn man selbst oder der engste Familienkreis die Wohnung nutzen möchte.

Sollte es zu Mietrückständen oder Pflichtverletzungen kommen, muss abgemahnt und auf das Fehlverhalten hingewiesen werden. Bei einer Fortsetzung der Verstöße kann dann die Kündigung ausgesprochen werden. Es kann jedoch vorkommen, das Mieter erst nach einer Räumungsklage ausziehen, was einen langwierigen und kostspieligen Prozess mit sich bringt. Der Abschluss einer Rechtschutzversicherung für Vermieter ist hier sicherlich ratsam.

Bei einem Verkauf ist zu beachten, dass bei einer nicht vermieteten Wohnung in der Regel ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann als bei einer vermieteten. In diesem Fall kann versucht werden über eine Abfindungsregelung die Mieterin oder den Mieter freiwillig zum Auszug zu bewegen.

Aber soweit soll es ja erst einmal nicht kommen. In erster Linie erhofft man sich als Vermieter ein langfristiges und möglichst harmonisches Mietverhältnis mit regelmäßigen Einkünften, die für die Wohnsituation angemessen sind. Wie aufgezeigt, gibt es dabei viel zu bedenken. Wir hoffen, wir konnten Ihnen hierzu einen ersten Überblick geben.

Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Überlegungen und weiteren Fragen, auch bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht! 

Jörg Felix Witte

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