Abschreibungen bei Neubau – Chancen clever nutzen

Mehr Liquidität durch kluge Planung beim Neubau

Die Neubau-AfA eröffnet Bauherren und Immobilieninvestoren neue Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken und Liquidität zu gewinnen – gerade in den ersten Jahren eines Projekts.

Die Abschreibung auf Neubauimmobilien als Gestaltungselement

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein bewährtes Instrument in der Immobilienanlage. Mit den aktuellen gesetzlichen Anpassungen sind die Spielräume deutlich größer geworden:

• Lineare AfA: Für Neubauten nach dem 31.12.2022 beträgt die Abschreibung 3 % pro Jahr – planbar und langfristig.
• Degressive AfA: Für Bau oder Erwerb zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 gilt eine Abschreibung von 5 % jährlich vom Restbuchwert. Das bedeutet: in den ersten Jahren besonders hohe Abschreibungen und damit mehr Liquidität.
• Sonder-AfA (§ 7b EStG): Zusätzlich können bei Mietwohnungsneubau 5 % pro Jahr über vier Jahre abgeschrieben werden – vorausgesetzt, bestimmte Effizienzstandards (EH40 NH mit QNG-Zertifikat) und Kostenobergrenzen werden eingehalten.

Die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA kann einen echten Steuer-Turbo in der Anfangsphase bedeuten.

Warum sich eine Investition in Neubauprojekte lohnt – und worauf Sie achten sollten

Hohe Anfangsabschreibungen bedeuten weniger Steuerlast und mehr finanziellen Spielraum – gerade in Zeiten steigender Baukosten und Zinsen. Wer die Fristen und Voraussetzungen kennt, kann diese Vorteile optimal nutzen.

Auch für Privatpersonen, die über den Bau einer vermieteten Immobilie nachdenken, lohnt sich ein Blick: Die steuerlichen Effekte können die Wirtschaftlichkeit eines Projekts erheblich verbessern.

Vergleichsrechnung Bestandsimmobilie versus Neubaubauimmobilie

Annahmen:

• Anschaffungskosten Gebäude: 500.000 €
• Persönlicher Steuersatz: 42 %
• Neubau: Degressive AfA 5 % + Sonder-AfA 5 % (4 Jahre)
• Bestand: Lineare AfA 2 % (gesetzlich für Altbau)

Neubau im ersten Jahr

Degressive AfA: 5 % von 500.000 € = 25.000 €

Sonder-AfA: 5 % von 500.000 € = 25.000 €

Gesamt AfA Jahr 1: 50.000 €

Steuerersparnis: 50.000 € × 42 % = 21.000 €

Bestandsimmobilie im ersten Jahr

Lineare AfA: 2 % von 500.000 € = 10.000 €

Steuerersparnis: 10.000 € × 42 % = 4.200 €

Vergleichsrechnung für 5 Jahre

Liquiditätsvorteil bei der Investition in Neubauimmobilien

In den ersten vier Jahren bringt die Kombination aus degressiver und Sonder-AfA einen deutlichen Liquiditätsvorteil. Im ersten Jahr beträgt die Steuerersparnis fast 21.000 € gegenüber 4.200 € beim Bestand. Über fünf Jahre summiert sich der Vorteil auf über 68.500 €.

Die tatsächlichen Effekte hängen von der persönlichen Situation, der Finanzierung und den steuerlichen Voraussetzungen ab. Eine individuelle Prüfung ist daher entscheidend.

Fazit: Warum sich eine Investition in eine Neubauimmobilie durchaus lohnen kann

Die Zahlen sprechen für sich: Wer Neubau-AfA clever nutzt, verschafft sich einen deutlichen Liquiditätsvorteil – gerade in den ersten Jahren. Prüfen Sie jetzt, ob Ihr Projekt die Voraussetzungen erfüllt. Wichtig für Sie: eine steuerliche Beratung darf dabei nur ein Steuerberater durchführen. Wir unterstützen Sie gern – auch mit unserem Netzwerk. Sprechen Sie uns an.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!

Katrin Pätzke

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